3 februarie 2023

Cand te gandesti la investitiile imobiliare, primul lucru care probabil iti vine in minte este casa ta. Desigur, investitorii imobiliari au o multime de alte optiuni atunci cand vine vorba de alegerea investitiilor si nu sunt toate proprietati fizice.

Imobiliarul a devenit un vehicul de investitii popular in ultimii 50 de ani. Iata o privire asupra investitiilor imobiliare si sfaturi pentru incepatori.

Locatia proprietatii

De ce este important

fashiondays.ro

Adagia ,,locatie, locatie, locatie” este inca rege si continua sa fie cel mai important factor de rentabilitate in investitiile imobiliare. Apropierea de facilitati , spatiul verde, privelistile pitoresti si statutul cartierului sunt importante in evaluarile proprietatilor rezidentiale. Apropierea de piete, depozite, noduri de transport, autostrazi si zone scutite de taxe joaca un rol important in evaluarile proprietatilor comerciale .

Ce anume sa cauti

O cheie atunci cand luam in considerare locatia proprietatii este viziunea pe termen mediu si lung cu privire la modul in care se asteapta sa evolueze zona pe perioada investitiei. De exemplu, terenul deschis si pasnic de astazi din spatele unei cladiri rezidentiale ar putea deveni intr-o zi o unitate de productie zgomotoasa, diminuandu-i valoarea. Examinati cu atentie proprietatea si utilizarea prevazuta a zonelor imediate in care intentionati sa investiti.

O modalitate de a colecta informatii despre care sunt perspectivele din vecinatatea proprietatii pe care o luati in considerare este sa contactati primaria sau alte agentii publice responsabile cu zonarea si planificarea urbana. Acest lucru va va oferi acces la planificarea zonei pe termen lung si va va determina cat de favorabil sau nefavorabil propriului plan pentru proprietate.

Evaluarea Proprietatii

De ce este important

Evaluarea proprietatii este importanta pentru finantare in timpul achizitiei, pretului de listare, analizei investitiilor, asigurarilor si impozitarii – toate depind de evaluarea proprietatilor imobiliare.

Ce anume sa cauti

Metodele de evaluare a bunurilor imobiliare utilizate in mod obisnuit includ:

Abordare comparativa a vanzarilor: vanzari comparabile recente de proprietati cu caracteristici similare – cele mai comune si potrivite atat pentru proprietati noi, cat si pentru cele vechi
Abordarea costurilor : costul terenului si al constructiei, minus amortizarea – potrivit pentru constructii noi
Abordarea veniturilor : bazata pe intrarile de numerar asteptate – potrivita pentru inchiriere

Scopul investitiei si orizontul investitional

De ce este important

Avand in vedere lichiditatea scazuta si investitiile de mare valoare in imobiliare, lipsa de claritate in mod intentionat poate duce la rezultate neasteptate, inclusiv dificultati financiare – mai ales daca investitia este ipotecara.

Ce anume sa cauti

Identificati care dintre urmatoarele categorii mari se potriveste scopului dvs. si apoi planificati in consecinta:

Cumparati si autoutilizati. Aici veti economisi la chirie si veti beneficia de autoutilizare, obtinand in acelasi timp si aprecierea valorii.
Cumparati si inchiriati. Acest lucru ofera un venit regulat si o apreciere a valorii pe termen lung. Cu toate acestea, temperamentul pentru a fi proprietar este necesar pentru a gestiona eventualele dispute si probleme legale, pentru a gestiona chiriasii, lucrarile de reparatii etc.
Cumparati si vindeti (pe termen scurt). Acest lucru este in general pentru profit rapid, mic pana la mediu – proprietatea tipica este in constructie si vanduta cu profit la finalizare.
Cumparati si vindeti (pe termen lung). Acest lucru se concentreaza in general pe o apreciere mare a valorii intrinseci pe o perioada lunga. Aceasta ofera alternative pentru a completa obiectivele pe termen lung, cum ar fi pensionarea.

Fluxuri de numerar asteptate si oportunitati de profit

De ce este important

Fluxul de numerar se refera la cati bani raman dupa cheltuieli. Fluxul de numerar pozitiv este cheia unei rate bune de rentabilitate a unei investitii imobiliare.

Ce anume sa cauti

Elaborati proiectii pentru urmatoarele moduri de profit si cheltuieli:

Fluxul de numerar asteptat din veniturile din chirie ( inflatia favorizeaza proprietarii pentru veniturile din chirie)
Cresterea preconizata a valorii intrinseci din cauza aprecierii preturilor pe termen lung.
Beneficiile deprecierii (si beneficiile fiscale disponibile)
Analiza cost-beneficiu a renovarii inainte de vanzare pentru a obtine un pret mai bun
Analiza cost-beneficiu a creditelor ipotecare vs. aprecierea valorii

Fii atent cu efectul de parghie

De ce este important

Imprumuturile sunt convenabile, dar pot avea un cost mare. Va angajati veniturile viitoare pentru a obtine utilitati astazi cu pretul dobanzii raspandite pe multi ani. Asigurati-va ca intelegeti cum sa gestionati imprumuturile de aceasta natura si sa evitati nivelurile ridicate de indatorare sau ceea ce ei numesc supra-levier. Chiar si expertii in domeniul imobiliar sunt provocati de supra-levier in vremuri de conditii adverse de piata, iar lipsa de lichiditati cu obligatii mari de datorie poate distruge proiecte imobiliare.

Ce anume sa cauti

In functie de castigurile dvs. actuale si viitoare asteptate, luati in considerare urmatoarele:

Decideti tipul de credit ipotecar care se potriveste cel mai bine situatiei dvs.: ipoteca cu rata fixa, ipoteca cu rata ajustabila (ARM), doar cu dobanda, avans zero etc. Retineti ca fiecare tip de credit ipotecar are propriul profil de risc si trebuie sa studiati fiecare cu grija. De exemplu, ARM include rate ipotecare care se pot modifica in orice moment, determinate de fortele pietei de capital, iar imprumutatul trebuie sa accepte orice modificare a ratei pe durata imprumutului.
Fiti constienti de termenii, conditiile si alte taxe percepute de catre creditorul ipotecar.
Cautati pentru a gasi dobanzi mai mici si conditii mai bune.

Constructie noua versus proprietate existenta

De ce este important

Constructia noua ofera de obicei preturi atractive, optiunea de personalizare si facilitati moderne. Riscurile includ intarzieri, costuri crescute si necunoscutele unui cartier nou dezvoltat.

Proprietatile existente ofera confort, acces mai rapid, imbunatatiri stabilite (utilitati, amenajari peisagistice etc.) si, in multe cazuri, costuri mai mici.

Ce anume sa cauti

Iata cateva lucruri cheie pe care trebuie sa le cautati atunci cand va decideti intre o constructie noua sau o proprietate existenta:

Examinati proiectele anterioare si cercetati reputatia companiei de constructii pentru noi investitii.
Examinati actele de proprietate , sondajele recente si rapoartele de evaluare pentru proprietatile existente.
Luati in considerare costurile lunare de intretinere, taxele restante si taxele. Astfel de costuri pot afecta grav fluxul de numerar.
Cand investiti in proprietati inchiriate, aflati daca proprietatea are chiria controlata, chiria stabilizata sau piata libera . Contractul de inchiriere este pe cale sa expire? Sunt optiunile de reinnoire favorabile chiriasului? Cine detine mobilierul?
Verificati calitatea articolelor (mobilier, accesorii si echipamente) daca acestea urmeaza sa fie incluse in vanzare.

Investitii indirecte in imobiliare

De ce este important

Gestionarea proprietatilor fizice pe un orizont pe termen lung nu este pentru toata lumea. Exista alternative care va permit sa investiti indirect in sectorul imobiliar.

Ce anume sa cauti

Luati in considerare si alte modalitati de a investi in imobiliare:

Trusturi de investitii imobiliare (REIT)
Actiuni ale companiei imobiliare
Fonduri mutuale si ETF-uri axate pe sectorul imobiliar
Obligatiuni ipotecare
Titluri garantate cu ipoteci (MBS)

Scorul dvs. de credit

De ce este important

Scorul dvs. de credit va afecteaza capacitatea de a va califica pentru un credit ipotecar si are un impact asupra conditiilor pe care le ofera creditorul. Daca aveti un scor de credit mai mare, este posibil sa obtineti conditii mai bune, ceea ce poate duce la economii substantiale in timp.

Discriminarea creditarii ipotecare este ilegala. Daca credeti ca ati fost discriminat pe criterii de rasa, religie, sex, stare civila, utilizarea asistentei publice, origine nationala, dizabilitate sau varsta, exista pasi pe care ii puteti lua. Un astfel de pas este de a depune un raport la Biroul pentru Protectia Financiara a Consumatorului sau la Departamentul pentru Locuinte si Dezvoltare Urbana din SUA (HUD).

Ce anume sa cauti

Scorurile mai mari de 800 sunt considerate excelente si va vor ajuta sa va calificati pentru cel mai bun credit ipotecar. Daca este necesar, lucrati la imbunatatirea scorului dvs. de credit :

Platiti facturile la timp – configurati plati automate sau mementouri
Platiti datoria
Urmariti o utilizare a creditului de cel mult 30%.
Nu inchideti cardurile de credit neutilizate – atata timp cat nu platiti taxe anuale
Limitati cererile de credit noi si intrebarile ,,dure”.
Examinati-va raportul de credit si contestati inexactitatile

Piata imobiliara generala

De ce este important

La fel ca si in cazul altor tipuri de investitii, este bine sa cumparati mai mic si sa vindeti la pret ridicat. Pietele imobiliare fluctueaza si merita sa fii la curent cu tendintele. De asemenea, este important sa acordati atentie ratelor ipotecare, astfel incat sa va puteti reduce costurile de finantare, daca este posibil.

Ce anume sa cauti

Ramaneti la curent cu tendintele si statisticile pentru:

  • Preturile caselor si vanzarile de case (in general si pe piata dorita)
  • Constructie noua
  • Inventarul proprietatii
  • Rate ipotecare
  • Activitate de rasturnare
  • Executari silite
  • Concluzia
  • Imobiliarele va pot ajuta sa va diversificati portofoliul. In general, proprietatile imobiliare au o corelatie scazuta cu alte clase de active majore, asa ca atunci cand stocurile sunt in scadere, imobiliare este adesea in crestere. O investitie imobiliara poate oferi, de asemenea, un flux de numerar constant, apreciere substantiala, avantaje fiscale si rentabilitate competitiva ajustata la risc, facand-o o investitie solida.

Desigur, la fel ca orice investitie, este important sa luati in considerare anumiti factori, cum ar fi cei enumerati aici, inainte de a investi in imobiliare – indiferent daca optati pentru proprietate fizica, REIT-uri sau altceva.

De ce sa investesti in imobiliare?

Imobiliarele pot imbunatati profilul de risc si rentabilitate al portofoliului unui investitor, oferind randamente competitive ajustate la risc. In general, piata imobiliara este una cu volatilitate scazuta, mai ales in comparatie cu actiunile si obligatiunile.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *